سقف کاذب برای بازار اجاره | تورم اجاره‌ بها مهار می شود؟

به گزارش همشهری آنلاین، از سال ۱۳۹۹ که با شیوع کرونا، روابط اجتماعی و اقتصادی جامعه دستخوش بحران شد، دولت مصوبه‌ای برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه نرخ اجاره و حمایت از مستأجران ابلاغ کرد.

نتیجه این مصوبه اورژانسی، گرچه در سال اول جذاب نبود؛ اما مسیر استفاده از یک ابزار تنظیم‌گر در بازار اجاره را هموار کرد. در ادامه میزان موفقیت نرخ مصوب اجاره افزایش یافت؛ اما این نرخ هیچ‌گاه به فصل الخطابی برای بازار تبدیل نشد.

سرگذشت ابزار تنظیم‌گر اجاره

مصوبه سال ۱۳۹۹، نخستین تجربه قیمت‌گذاری دستوری اجاره‌بها بود که با هدف حمایت از مستأجران در اپیدمی کرونا و جلوگیری از کوچ اجباری آن‌ها در دوره اجرای محدودیت‌های اجتماعی به تصویب رسید؛ اما ناهماهنگی بین مصوبه دولت با حقوق مالکیت و خط‌مشی مراجع قضایی، عملاً میزان موفقیت مصوبه ضعیف بود.

در سال‌های بعد، این سیاست در قالب مصوبه ستاد کرونا، مصوبه شورای عالی مسکن و از سال ۱۴۰۳ در زیرمجموعه «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» تمدید شد. نرخ‌های مصوبه سال اول، ۲۵ درصد برای تهران، ۲۰ درصد برای کلان‌شهرها و ۱۵ درصد برای سایر شهرها بود که در دوره‌های بعد با تغییرات محدود ادامه پیدا کرد.

باوجود تأکید مکرر دولت بر ممنوعیت افزایش بیش از سقف مصوب، تجربه شش‌ساله نشان داد این سیاست در عمل با چالش جدی اجرا روبه‌رو بوده است؛ چراکه تورم عمومی، رشد قیمت مسکن و کمبود عرضه واحد اجاره‌ای باعث شد بسیاری از موجران از راه‌هایی مانند تنظیم قرارداد جدید یا تخلیه ملک با دلایل محکمه‌پسند اما غیرواقعی، محدودیت‌ها را دور بزنند. به همین دلیل، اگرچه سقف‌گذاری تا حدی اثر روانی بر بازار گذاشت و در برخی قراردادها مانع جهش‌های شدیدتر شد، اما نتوانست به مهار پایدار بازار اجاره منجر شود. در دوره‌های مختلف، میزان موفقیت سقف افزایش اجاره‌بها، پایین و نسبی ارزیابی شده است.

چرا سقف اجاره لرزان است؟

متولیان حوزه مسکن تقریباً هیچ‌گاه هدف اصلی و واقعی مصوبه سقف افزایش قیمت اجاره‌بها را به زبان نیاوردند و همین مسئله، انتظارات از این مصوبه را به‌شدت بالا برد و در ادامه با موفق نشدن، آن را بدنام و سرخورده کرد.

واقعیت اینکه هدف اصلی مصوبه تعیین سقف اجاره، فقط حمایت از مستأجران ضعیف و جلوگیری از بحرانی شدن اوضاع آن‌ها بوده و هیچ‌گاه قصدی برای تنظیم بازار در ابعاد وسیع نداشته است.

شاهد این مدعا نیز خودداری متولیان اصلی مصوبه، از افزایش ضمانت اجرایی نرخ مصوب با ابزارهای حقوقی، مالیاتی، قضایی و اطلاعاتی است.

متأسفانه در ایران، برخلاف قانون و باوجود فعالیت سامانه‌های ملی املاک و اسکان، خودنویس و کاتب، شفافیتی در اطلاعات بازار اجاره وجود ندارد و چنانچه یک قرارداد اجاره در سامانه ثبت نشود، تقریباً هیچ تبعاتی برای ذینفعان آن ندارد. نکته دیگر اینکه در ایران، برخلاف عمده کشورهای توسعه‌یافته و نظام‌مند، اظهار نشدن درآمد اجاره پیامد خاصی برای ذینفع ندارد. همچنین نظام استیفای حقوق مستأجر در قراردادهایی که نرخ مصوب را رعایت نکرده نیز تعریف نشده و مستأجر برای اجرای مصوبه باید شخصاً علیه موجر اعلام دعوی کند و البته تبعات آن نظیر فسخ قرارداد یا دریافت حکم تخلیه به بهانه‌های محکمه‌پسند را به جان بخرد.

البته در قانون جدید، راه‌هایی برای شکایت بعد از اتمام قرارداد نیز در نظر گرفته شده؛ اما واقعیت این است که طی این مسیر برای عامه مردم اگر غیرممکن نباشد، بسیار دشوار و بعید است.